ما هو الطابو الزراعي؟

ينظم القانون التركي عمليات بيع وشراء العقارات من خلال دائرة الطابو التركية وتعرف رسمياً باسم: مديرية التسجيل العقاري والمساحة التابعة لوزارة البيئة والتمدن التركية.

وهي الدائرة المعنية بتسجيل الملكية العقارية، حيث يتم التسجيل بموجب سندات ملكية خاصة، تصدر هذه السندات باسم المالك/ الملاك، وهذا السند يعرف باللغة التركية بمسمى “الطابو”.

وإذا كان صك الملكية يتعلق بأرض زراعية اصطلح على تسميته بمسمى: “الطابو الزراعي”. في الفقرة التالية تفاصيل أوفى عن معنى الطابو، والشركاء في الملكية، ولمن تمنح صكوك الملكية.

الطابو

وهو الوثيقة التي تنظم بشأن عقار معين، وتثبت ملكية العقار للشخص المذكور في الوثيقة، ويذكر فيها معلومات حول العقار، وأرقام المسح العقاري، ويحدد فيها موقع العقار.

لا يعطى سند الملكية العقارية (الطابو) إلا لصاحب العقار (المالك ) أما الأشخاص المالكين لحقوق أخرى في العقار المعني غير حق الامتلاك (كالمؤجر أو الراهن) فلا يتم إعطاؤهم سند طابو.

• إذا كان العقار مملوكا لأكثر من شخص، يتم منح سند واحد فقط، تفصّل من خلاله حصة كل شخص من الملاك في العقار.
• يبين سند الطابو ملكية الشخص المذكور اسمه في سند العقار، فإذا ذكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك من دون ذكر نسبة كـ 1/3 أو غيرها، فهذا يعني أن العقار مملوك بالكامل للشخص المذكور في السند فقط.
• إذا ذكرت نسبة معينة فهذا يعني أن هناك شريكا واحدا أو أكثر في العقار، وأن الشخص المذكور اسمه يمتلك في العقار بقدر النسبة المسجلة في السند.
• يعتبر الشركاء في العقار الواحد شركاء في أقسام العقار كله، فالشريك في العقار ليس له جزء مخصص من العقار، وإنما كل الشركاء يشتركون في العقار كله.

يشمل الطابو ملكية العقارات غير المنقولة، كما يشمل ملكية الأراضي. وفي هذا النطاق يكثر البحث عن انواع الطابو الزراعي في تركيا بغرض بدء مشروع ضمن نطاق الاستثمار الزراعي في تركيا، أو شراء المزارع.

انواع الطابو الزراعي في تركيا؟

تعد تركيا من افضل الدول للاستثمار الزراعي، حيث تتوزع المناطق الزراعية في تركيا على مختلف الولايات التركية.

لكن قبل الشروع في عملية شراء ارض في تركيا، لابد من التعرف على تفاصيل (سندات الملكية) و انواع صكوك الاراضي في تركيا،

حيث تنقسم إلى نوعين رئيسين هما:

1. سندات الأراضي الصالحة للإعمار.

2. سندات الأراضي الزراعية.

1. سندات الأراضي الصالحة للإعمار – سندات الأراضي الإعمارية

هي السندات الخاصة بالأراضي السكنية ويطلق عليها باللغة التركية اسم: “Arsa”. ويمنح هذا النوع من السندات للأراضي التي يصرح بإقامة عقار عليها من قبل البلدية التابعة لها. علماً أن الأراضي التي لا تحمل هذه الصفة لا يمكن البناء فوقها، وإذا ما تم البناء على ارض زراعية، فإن هذا البناء يكون مخالفاً للتشريعات الخاصة بـ انواع الطابو الزراعي وملكية الأراضي في تركيا؛ ويتعرض الملاك في هذه الحالة للمساءلة القانونية، كما يفقدون أية حقوق في المطالبة بالملكية، لذا يعد التأكد من هذا الأمر حساساً جداً قبل وأثناء عملية شراء عقار في تركيا، سواء كان بغرض تملك أرض، أو امتلاك عقارات غير منقولة كالفلل والشقق والعمارات مثلاً.

وهناك حالات عدة للاحتيال العقاري وقعت نتيجة للخلط بين الأراضي الحقلية والأراضي السكنية.

إذن الأراضي الإعمارية هي أراضٍ تم تسجيلها على أنها قطع فارغة صالحة أو غير صالحة للإعمار.

ويجب أن تقع هذه القطعة ضمن منطقة تشملها خطة الإعمار لاكتساب صفة (أرض صالحة للإعمار)، ولكن اكتساب الأرض لهذه الصفة لا يعني أنه يمكن إقامة بناء عليها، أو تنظيم مشروع وأخذ رخصة البناء فوق هذه القطعة؛ فلا بد من النظر والتدقيق من قبل البلدية المعنية بشأن وضع المنطقة ودخولها ضمن خطة الإعمار، حيث إن القطعة المعنية ربما تكون واقعة على الطريق أو مخصصة لحديقة عامة أو منطقة خضراء وما شابه.

2. سندات الأراضي الزراعية – سند ملكية الأرض

النوع الثاني من أنواع سندات ملكية الأراضي (صكوك الاراضي الزراعية) هو طابو الاراضي الزراعية في تركيا، وتعرف أيضاً بمسمى الأراضي الحقلية، ويطلق عليها باللغة التركية اسم: Tarla.

وعندما تأخذ الأرض صفة أرض حقلية، فهذا يعني أنه يسمح بإقامة سائر أنواع المشاريع الزراعية في تركيا عليها، مثل الزراعة والحراثة وتربية المواشي والدواجن ونحو ذلك؛ وفي حال استخدام الأرض الحقلية ضمن نطاقات واستعمالات أخرى غير المجالات المحددة لها، فإن ذلك يعد استخداماً غير قانوني يحاسب عليه القانون في تركيا نظراً لمخالفته للبيانات والاستعمالات المحددة لكل نوع من انواع الطابو الزراعي.

جدير بالتنبيه قبل بدء رحلة البحث عن اراضي زراعية رخيصة للبيع في تركيا، أنه ينبغي التحقق من وضع الأرض بشكل دوري، فقد تكون الأرض أو القطعة المسجلة في سند الطابو التركي بصفة أرض زراعية، قد اكتسبت صفة الإعمار بسبب تغير في خطة الإعمار في المنطقة، مع بقائها ضمن السند بصفة (أرض زراعية) أو ما يعرف بالطابو الزراعي، بسبب عدم تغيير جنس العقار وهذه الحالات شائعة، لذا يجب أولاً التزوّد بالمعلومات من البلديات المعنية، قبل اتخاذ أي قرار استثماري، لاسيما إذا لوحظت فروقات غير اعتيادية في اسعار الاراضي الزراعية في تركيا.

الفرق بين الطابو الزراعي والطابو السكني

العقارات الحقلية أو الأراضي الزراعية، اسمان يدلان على مسمى واحد، وهو الأراضي التي يحق لصاحبها أن يقوم بأي عمل زراعي وما شابهه من قبيل تربية الدواجن أو المواشي ضمن الأرض المملوكة المخصصة لهذا المشروع. ويعرف سند التملك الخاص بهذا النوع من الأراضي بـ الطابو الأزرق.

وذلك تمييزاً له من بين سائر انواع الطابو في تركيا عن الطابو الأحمر الخاص بالوحدات السكنية (بيت – منزل – فيلا – مكتب (أو حتى الأراضي المدرجة ضمن المخطط التنظيمي للمدينة.